Urteile

Mietrecht

Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung noch andauert. 

(BGB, Urteil vom 19.12.2018, XII ZR 5/18)

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer, z.B. durch ein Ehepaar, bleiben beide auch dann Vermieter, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Eine Kündigung ist daher von beiden Vermietern auszusprechen. Kündigt nur einer, ist die Kündigung unwirksam.

(BGH, Beschluss vom 09.01.2019, VIII ZB 26/17)

Der Käufer einer vermieteten Wohnung tritt nur dann als Vermieter in den zwischen Verkäufer und Mieter bestehenden Mietvertrag ein, wenn der Mieter die Wohnung zum Erwerbszeitpunkt bereits in Besitz hat. Hierbei kommt es auf den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs (Grundbuchumschreibung) an.

(BGH, Beschluss vom 05.04.2016, VIII ZR 31/15)

Ein Mietverhältnis darf außerordentlich gekündigt werden, wenn ein Verdacht auf Rauschgifthandel des Mieters besteht und das Verhalten des Mieters eine gewisse Außenwirkung hat. Dies ist der Fall, wenn der Mieter den Handel aus der Wohnung heraus betreibt. 

(AG Frankfurt a. M., Urteil vom 08.02.2019, 33 C 2802/18)

Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat er nach Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und gegebenenfalls welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden.

(BGH, Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17)

Einem Mieter, der seinen Vermieter bei Facebook als „Huso“ (gleichbedeutend mit Hurensohn oder Hundesohn) betitelt, kann wegen der darin liegenden Beleidigung fristlos gekündigt werden.

(AG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2019, 27 C 346/18)

Entfällt der Eigennutzungswille des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch trotzdem weiter verfolgt.

(LG Berlin, Urteil vom 19.01.2019, 67 S 9/18)

Absichtliche Lärmattacken eines Mieters, mit denen dieser auf subjektiv empfundene Störungen durch Mitmieter antwortet, können zur fristlosen Kündigung berechtigen.

(AG München, Urteil vom 18.01.2019, 417 C 12146/18)

Der Härtefalleinwand gegen eine Modernisierungsmieterhöhung ist dem Mieter nicht allein deshalb abgeschnitten, weil er eine, gemessen an den Vorschriften zur angemessenen Wohnungsgröße bei staatlichen Transferleistungen, zu große Wohnung gemietet hat. Vielmehr müssen die Umstände des Einzelfalls, wie z. B. auch eine lange Mietdauer oder eine Verwurzelung des Mieters im Mietobjekt, berücksichtigt werden. § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB schließt den Härtefalleinwand des Mieters aber dann aus, wenn der Vermieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten hat, sich ihr also aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht entziehen kann.

(BGH, Urteil vom 09.10.2019, VIII ZR 21/19

Weigert sich der Mieter, die Mängelbeseitigung durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von diesem beauftragten Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt nicht mehr zur Mietminderung berechtigt. Der Einwand des Mieters, er habe die Mängelbeseitigung verweigert, um in einem Rechtsstreit über rückständige Miete den mangelhaften Zustand beweisen zu können, greift nicht durch, da dieser Beweis auch durch Fotos oder Zeugen erbracht werden könnte.

(BGH, Urteil vom 10.04.2019, VIII ZR 12/18)

Beruft sich ein Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung darauf, dass ihm ein Umzug aufgrund einer Verschlechterung seines Gesundheitszustandes unzumutbar ist und legt er hierfür ein ärztliches Attest vor, ist regelmäßig von Amts wegen ein Sachverständigengutachten hierzu einzuholen. Neben dem Krankheitsbild und seinen Auswirkungen ist auch von Bedeutung, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld bzw. durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Handlungen mindern lassen. Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen der Mietpartei bei der Härtefallabwägung überwiegen, lassen sich nicht bilden. Es kommt auf den Einzelfall an. 

(BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18

Eine Schlüsselrückgabe per Brief ist grundsätzlich möglich. Allerdings ist die Mietsache erst dann zurückgegeben im Sinne des § 546 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter von der Schlüsselrückgabe auch Kenntnis erlangt. Der Mieter muss daher im Streitfall nicht nur darlegen und beweisen, dass der Schlüssel in den Machtbereich des Vermieters gelangt ist, sondern auch, dass dies vom Vermieter bemerkt worden ist.

(LG Krefeld, Urteil vom 27.12.2018, 2 T 28/18)

 

Im Mieterhöhungsverfahren zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete errechnet sich die Kappungsgrenze auf Basis der Ausgangsmiete und nicht auf Basis der wegen Mietmängeln geminderten Miete. Dies gilt auch im Falle eines nicht behebbaren Mangels, z.B. bei einer erheblichen Wohnflächenabweichung. 

(BGH, Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18)

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser auch nach Beendigung des Mietverhältnisses des Vermieters durch Wiederherstellung oder durch Geldzahlung zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf.

(BGH, Urteil vom 27.06.2019, XII ZR 79/17)

Die Ausübung einer Option zur Verlängerung eines gewerblichen Mietvertrages ist nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB. 

(BGH, Urteil vom 21.11.2018, XII ZR 78/17)

Kommt ein Wohnungsmieter auf Grund einer schweren psychischen Erkrankung mit den Mietzahlungen in Rückstand, so kann er mangels Verschuldens nicht ordentlich gekündigt werden.

(LG Kassel, Urteil vom 26.01.2017, 1 S 170/15)

Der Vermieter hat eine Markise, die bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden war und die er zur Durchführung von Bauarbeiten entfernt hat, anschließend wieder anzubringen.

(AG Nürnberg, Urteil vom 25.08.2017, 29 C 4898/15)

Starke Vermüllung einer Mietwohnung kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die betroffene Wohnung so verwahrlost ist, dass bereits Substanzschäden, wie z.B. Schimmelschäden und Wasserflecken an der Decke der darunterliegenden Wohnung, eingetreten sind. 

(AG München, Urteil vom 18.07.2018, 416 C 5897/18)

Ein Mietvertrag, den eine Gemeinde abgeschlossen hat, um in dem Mietobjekt ihr zugewiesene Flüchtlinge unterbringen zu können, ist kein Wohnraummietvertrag. Dies gilt auch dann, wenn er als solcher im Vertragsformular bezeichnet wird.

(BGH, Urteil vom 23.10.2019, XII ZR 125/18)

Bedroht der Mieter den Vermieter im Rahmen einer verbalen Auseinandersetzung mit dem Tode und fordert zugleich Dritte auf, ihm ein Messer zu bringen, kann dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses begründen. Ob und in welchem Umfang es danach tatsächlich zu Tätigkeiten kommt, ist irrelevant. 

(AG Hanau, Urteil vom 22.05.2023, 34 C 80/22(14))

Weist die Temperatur des Warmwassers nach 15 Sekunden noch keine 40 bis 43 Grad Celsius und nach 30 Sekunden noch keine 55 Grad Celsius auf, kann darin ein Mietmangel liegen, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt.

(AG Brandenburg, Urteil vom 13.02.2023, 31 C 210/21)

Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt – anders als deren erstmaliger Einbau – grundsätzlich keine Modernisierung dar, wenn mit ihr keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist. Eine Modernisierungsmieterhöhung scheidet bei Erneuerung von Rauchwarnmeldern selbst dann aus, wenn der Vermieter bei der erstmaligen Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern keine Mieterhöhung vorgenommen hat. 

(BGH, Urteil vom 24.05.2023, VIII ZR 213/21)

Auch bei einer Mieterhöhung vor Ablauf von drei Jahren ab Mietvertragsbeginn können die festgelegten maximalen 20 % voll ausgeschöpft werden, wenn die damit erzielte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Eine zeitanteilige Kürzung der Kappungsgrenze findet nicht statt.

(LG Lübeck, Urteil vom 29.06.2023, 14 S 95/22)

Stehen Mieter nach 22:00 Uhr vor Ihrer Wohnungstür, die sich nicht öffnen lässt, können sie einen Schlüsselnotdienst rufen, ohne zuvor die Vermieterseite zu benachrichtigen. Der Vermieter hat die hierdurch verursachten Kosten zu tragen, da es der Mietpartei in einer solchen Extremsituation nicht zumutbar ist, vor der Wohnungstür auf den Vermieter zu warten. 

(AG Leipzig, Urteil vom 13.07.2022, 134 C 5827/21)

Bezeichnet der Vermieter die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, im Kündigungsschreiben mit einem vollständig falschen Nachnamen, ist die Kündigung unwirksam.

(LG Berlin, Beschluss vom 14.02.2023, 67 S 5/23)

Werden die gescheiterten Verhandlungen zu einer Mieterhöhung mit einer Eigenbedarfskündigung erwidert, kommen Zweifel am Wunsch der Eigennutzung auf. Ein Nutzungswunsch, der nur besteht, wenn der mit der Mietpartei keine Einigung über die Mieterhöhung erzielt werden kann, stellt keinen ernsthaften Eigennutzungswunsch dar.

(AG Münster, Urteil vom 28.11.2022, 98 C 1780/22)

Ist eine Wohnung aufgrund ihrer Bausubstanz besonders empfänglich für Feuchtigkeit und Schimmel, müssen sich Mieter in ihrem Verhalten darauf einstellen. Bei Gebäuden älterer Baujahre kann über das ausreichende Heizen und Lüften hinaus auch ein Abrücken der Möbel von der Wand erforderlich sein. 

(LG Hanau, Beschluss vom 13.07.2022, 2 S 2/21)

Die fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrages ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn es aufgrund eines Versehens zu einem kündigungsrelevanten Rückstand kam. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter zuvor viele Jahre pünktlich und zuverlässig gezahlt hat.

(KG Berlin, Urteil vom 16.03.2023, 8 U 178/22)

Eine Klausel in einem Gewerbemietvertrag, nach der das Mietverhältnis bei höherer Gewalt nicht erlischt, sondern lediglich die Pflicht des Mieters zur Zahlung der Miete entfällt, ist unwirksam. Der Mieter ist, z.B. bei einem Jahrhunderthochwasser, durch den Entfall der Mietzahlungspflicht nicht hinreichend geschützt, da er allein durch die Geschäftstätigkeit, nicht aber durch die Ersparnis der Miete einen Gewinn erzielen kann.

(LG Hagen, Urteil vom 08.02.2023, 23 O 36/22)

In einem laufenden Mietverhältnis kann der Mieter nicht die Rückerstattung von Abschlagszahlungen auf die vereinbarten Betriebskosten verlangen, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht rechtzeitig abrechnet oder die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigert. Er kann aber ein Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geltend machen, solange ihm die Abrechnung nicht vorgelegt bzw. die Belegeinsicht verweigert wird.

(BGH, Beschluss vom 26.10.2021, VIII ZR 150/20)

Wird eine funktionierende „althergebrachte“ Klingelanlage gegen eine smarte Klingelanlage ausgetauscht, die sich nur über Handy, Festnetztelefon oder Computer bedienen lässt, hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass die Anlage so verändert wird, dass auch ohne diese Hilfsmittel ein Klingelton zu hören ist und sich die Tür ebenfalls ohne Hilfsmittel öffnen lässt.

(AG Charlottenburg, Urteil vom 06.10.2022, 202 C 105/22)

Der Vermieter kann nicht berechtigterweise erwarten, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses in gleichem oder gar verbessertem Zustand zurückzuerhalten. Vielmehr trägt er die mit der vertragsgemäßen Nutzung einhergehende Abnutzung auf eigene Rechnung, weil diese durch die gezahlte Miete abgegolten ist. Bei Geltendmachung von Schadensersatz wegen Erneuerung von Mietsachen und deren Einrichtungen ist in Anwendung der Grundsätze der Vorteilsanrechnung regelmäßig ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen. 

(AG Hamburg, Urteil vom 25.03.2022, 48 C 483/19)

Die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern sind im Wohnraummietverhältnis als „sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umlegbar, sofern der Mietvertrag in diesem Bereich die Umlage der „Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen“ auf den Mieter vorsieht. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder, nach denen die Wartung dem Mieter obliegt, nicht entgegen. 

(BGH, Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21)

In einem Übergabeprotokoll aufgelistete Mängel dienen lediglich der Zustandsbeschreibung. Die jeweilige Mietpartei erkennt damit nicht an, dass die Mängel während ihrer Mietzeit entstanden sind oder von ihr schuldhaft verursacht wurden.

(LG Stuttgart, Beschluss vom 13.12.2021, 4 S 150/21)

Beleidigt und droht der Mieter der Hausverwaltung, kann dies eine Kündigung rechtfertigen, weil den Vermieter gegenüber der Hausverwaltung eine Schutzpflicht trifft. Die Schlussformel „Hoffentlich trifft sie der Blitz, Frau H.!“ überschreitet die Grenze des Zumutbaren, ebenso wie die Bezeichnung der Verwalterin als „grenzdebil“. 

(AG München, Urteil vom 24.06.2022, 461 C 19994/21)

Mietminderungsansprüche wegen einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche scheiden aus, wenn der Mietvertrag neben einer konkreten Quadratmeterangabe den Zusatz enthält: „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstands. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume“. 

(LG Berlin, Urteil vom 21.06.2022, 67 S 96/22)

Eine Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierungsmaßnahmen erfordert auch dann keine Aufteilung der Kosten nach einzelnen Gewerken, wenn die Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden. Es genügt, wenn der Vermieter in seiner Erklärung die angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und den Instandsetzungsteil durch Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrages kenntlich macht. 

(BGH, Urteil vom 20.07.2022, VIII ZR 337/21)

Vermieter dürfen zu einem Besichtigungstermin, bei dem ein angezeigter Mangel überprüft werden soll, eine fachkundige Person, also einen Handwerker oder einen Sachverständigen mitbringen. Einen sachunkundigen Dritten als Zeugen des Vermieters muss der Mieter aber nicht ins Haus bzw. in die Wohnung lassen.

(LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 18.06.2018, 7 S 8432/17)

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist verfrüht und somit unwirksam, wenn zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung der für die Kündigung erforderliche Zahlungsverzug noch nicht vorgelegen hat. Für den Zeitpunkt des Kündigungszugangs ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig. 

(KG Berlin, Urteil vom 20.06.2019, 8 U 132/18)

Nach einem 14 Jahre dauernden Mietverhältnis hat der Vermieter keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Einkerbungen im Laminatboden von einfacher Qualität. Das Gleiche gilt für Verfärbungen eines handelsüblichen Teppichbodens, der älter als zehn Jahre ist. 

(AG Wiesbaden, Urteil vom 06.12.2018, 93 C 2206/18; LG Wiesbaden, Beschluss vom 28.05.2019, 3 S 31/19)

Ist dem Mieter gestattet, ein im Eigentum des Vermieters stehendes weiteres Grundstück zu benutzen, das aber nicht Gegenstand des Mietvertrages geworden ist, tritt bei einer späteren Veräußerung dieses Grundstücks der Erwerber nicht gemäß        § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag ein.

(BGH, Urteil vom 04.09.2019, XII ZR 52/18)

Vermieter und Mieter können nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung wirksam eine Vereinbarung darüber treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist stehen der Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung entgegen.

(BGH, Urteil vom 28.10.2020, VIII ZR 230/19)

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die einer Betriebskostenabrechnung zugrunde-liegenden Belege erstreckt sich nicht nur auf die Rechnungen, sondern auch auf die zugehörigen Zahlungsbelege des Vermieters.

(BGH, Urteil vom 09.12.2020, VIII ZR 118/19)

Verschweigt ein Mieter im Rahmen einer Mieterselbstauskunft Schulden und täuscht über seine Vermögensverhältnisse, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

(LG Lüneburg, Beschluss vom 13.06.2019, 6 S 1/19)

Ein Mieter, der aufgrund einer schuldhaften Pflichtverletzung des Vermieters das Mietverhältnis berechtigt kündigt und anschließend Eigentum zur Selbstnutzung erwirbt, kann die dafür angefallenen Maklerkosten nicht vom Vermieter als Kündigungsfolgeschaden ersetzt verlangen.

(BGH, Urteil vom 09.12.2020, VIII ZR 371/18)

Ein Gewerberaummieter ist nicht deshalb zur fristlosen Kündigung berechtigt, weil ihm eine schwere Erkrankung die Nutzung der Mieträume unmöglich macht.

(OLG Rostock, Urteil vom 09.07.2020, 3 U 78/19)

Die erforderlichen Kosten für das Fällen abgestorbener oder absterbender Bäume sowie für deren Abfuhr und Entsorgung stellen umlagefähige Betriebskosten im Rahmen der Position Gartenpflege dar. Für die Umlegbarkeit solcher Kosten ist eine Neu- bzw. Ersatzanpflanzung nicht erforderlich.

(LG München I, Urteil vom 19.11.2020, 31 S 3302/20)

Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen der Beschädigung der Mietsache setzt nicht voraus, dass der Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter Schadensersatz bereits vor oder erst nach Rückgabe der Mietsache verlangt.

(BGH, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17)

Ein formeller Fehler führt nur dann zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung insgesamt und zu einem Anspruch auf Neuabrechnung, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft er nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen wirksam, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können. Diese Maßstäbe gelten auch im Gewerberaummiet-recht.

(BGH, Urteil vom 20.01.2021, XII ZR 40/20)

Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Räume nicht an den Eigentümer herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, muss er für die Zeit bis zu seinem Auszug Schadensersatz in Höhe der Nutzungsentschädigung für die gesamte Wohnung leisten.

(BGH, Urteil vom 11.12.2020, V ZR 26/20)

Lässt der Mieter seine Hunde auf den Gemeinschaftsflächen (Grünflächen, Kinderspiel-platz) des Grundstücks entgegen der Hausordnung und ungeachtet mehrerer Abmahnungen frei herumlaufen, stellt dies eine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar, welche die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.

(BGH, Beschluss vom 02.01.2020, VIII ZR 328/19)

Lärm und Erschütterungen können im Hinblick auf den mietvertraglich vereinbarten Nutzungszweck einen Mangel der Mietsache begründen, ohne dass es auf die Abwehr- und Entschädigungsansprüche des Vermieters gegen den Bauherren nach § 906 BGB ankommt.

(KG Berlin, Urteil vom 17.09.2020, 8 U 1006/20)

Wenn ein Vermieter langjährig die unentgeltliche Nutzung eines Fahrradschuppens durch die Mietpartei duldet, wird in der Regel ein Leihvertrag vereinbart, der weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zu der Annahme einer unwiderruflichen Gestattung führt. Der Vermieter kann jederzeit die Rückgabe verlangen, wenn die Dauer der Leihe weder zeitlich bestimmt noch aus ihrem Zweck heraus zu ermitteln ist.

(AG Brandenburg, Urteil vom 29.01.2021, 34 C 34/20)

Das Nichtbeheizen einer Wohnung ist geeignet, Schäden an der Mietsache hervorzurufen und rechtfertigt deshalb die ordentliche Kündigung des Vermieters. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es bereits zu Schäden, wie z. B. Schimmel oder Feuchtigkeit, gekommen ist.

(LG Hannover, Urteil vom 10.04.2021, 7 T 15/21)

Die Umlage von „sonstigen Betriebskosten“, die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind (hier: Wartungskosten für Rauchwarnmelder), erfordert in jedem Fall eine vorherige entsprechende Erklärung bzw. Ankündigung des Vermieters gegenüber dem Mieter, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

(LG München, Urteil vom 15.04.2021, 31 S 6492/20)

Wasserschäden durch undichte Silikonfugen sind von der Wohngebäudeversicherung nicht abgedeckt.

(BGH, Urteil vom 20.10.2021, IV ZR 236/20)

Handschriftliche Ergänzungen in einer maschinenschriftlichen Betriebskosten-abrechnung sind zulässig und führen nicht zur Unwirksamkeit. Die Abrechnung unterliegt keiner bestimmten Form.

(LG Wiesbaden, Urteil vom 09.07.2020, 3 S 91/20)

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann nicht auf einen unaufgeräumten, an der Grenze zur Verwahrlosung liegenden Zustand der Wohnung gestützt werden. Darin liegt keine Pflichtverletzung des Mieters, weil auch eine solche Gestaltung der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt. Dessen Grenzen sind erst dann überschritten, wenn Gefahren für die Gebäudesubstanz drohen oder Belästigungen für andere Bewohner des Gebäudes entstehen.

(AG Stuttgart, Urteil vom 19.03.2021, 35 C 2527/20)

Im Fall von pandemiebedingten Einschränkungen ist eine fristlose Kündigung des Pächters/Mieters unbegründet, da die hoheitlichen Anforderungen das Verwendungsrisiko und nicht den Zustand des Miet- bzw. Pachtobjekts als solches betreffen.

(OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.09.2021, 2 U 147/20)

Die einmalig gegenüber einem Hausverwalter geäußerten Worte „fuck you“ begründen keine außerordentliche Kündigung. Es handelt sich um eine jugendsprachlich verbreitete Unmutsäußerung, die nicht derart schwerwiegend und ehrverletzend ist, dass die Fortsetzung eines Mietverhältnisses unzumutbar wäre.

(AG Berlin-Köpenig, Urteil vom 06.10.2020, 3 C 201/19)

Ist in einem Räumungsverfahren strittig, ob gesundheitliche Gründe einen Umzug des Mieters unmöglich machen, darf das Gericht nicht allein anhand der vom Mieter vorgelegten Atteste entscheiden, sondern muss ein Sachverständigengutachten einholen.

(BGH, Urteil vom 28.04.2021, VIII ZR 6/19)

Hat eine juristische Person (hier: eine Aktiengesellschaft) einen kleinen Miteigentumsanteil an einer vermieteten Wohnung auf eine natürliche Person übertragen, um eine Eigenbedarfskündigung zu ermöglichen, kann dies die anschließende Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam machen.

(BGH, Beschluss vom 30.03.2021, VIII ZR 221/19)

Ein Mieter kann zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung vom Vermieter grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen. Kopien oder Scanprodukte sind nur in besonders begründeten Ausnahmefällen ausreichend. 

(BGH, Urteil vom 15.12.2021, VIII ZR 66/20)

Die Umlage von „sonstigen Betriebskosten“, die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind, erfordert eine vorherige Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter, die den Grund für die Umlage bezeichnet und die zu erwartenden Betriebskosten darstellt.

(LG München I, Urteil vom 15.04.2021, 31 S 6492/20)

Die Kosten für das Fällen eines nicht mehr standfesten Baums in einer mitvermieteten Gartenanlage können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung als „Kosten der Gartenpflege“ abgerechnet werden.

(BGH, Urteil vom 10.11.2021, VIII ZR 107/20)

Schädlinge stellen einen Mietmangel dar, den grundsätzlich der Vermieter beseitigen muss. Er kann die Arbeiten nicht davon abhängig machen, dass der Mieter auf eigene Initiative und Kosten eine Ersatzunterkunft sucht. Etwas Anderes gilt nur dann, wenn der Mieter durch falsches Wohnverhalten den Schädlingsbefall verursacht hat.

(AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.06.2021, 33 C 1888/21)

Die Erben eines verstorbenen Mieters schulden keine Sonderreinigung zur Beseitigung von Verwesungsgerüchen und ähnlichen Belastungen der Mietsache, da das Versterben in den Mieträumen keine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs darstellt.

(LG Berlin, Urteil vom 05.10.2021, 66 S 7/21)

Verlangt ein Mieter unter Berufung auf § 554 BGB, dass ihm sein Vermieter die Installation einer Wallbox auf dem von ihm gemieteten Stellplatz erlaubt, darf er grundsätzlich selbst das ausführende Unternehmen und auch die konkrete Ausgestaltung des Anschlusses auswählen.

(LG München, Urteil vom 23.06.2022, 31 S 12015/21)

Bei nachhaltigen Störungen des Hausfriedens durch Lärm ist es erforderlich, aber auch ausreichend, wenn die Belästigungen nach Zeitpunkt, Art, Intensität, Häufigkeit und Dauer beschrieben und durch ein Lärmprotokoll konkretisiert werden. Die Toleranz gegenüber „Kinderlärm“ unterliegt Grenzen.

(BGH, Urteil vom 22.06.2021, VIII ZR 134/20)

Entfernt ein Mieter in der Mietwohnung vorgefundene Tapeten ganz oder teilweise, kann darin eine Pflichtverletzung liegen, die zu Schadensersatzansprüchen führt. Bei der Bemessung der Schadenshöhe sind Alter und Zustand der beschädigten Sache zu berücksichtigen und vom Vermieter bestreitenenfalls zu beweisen.

(BGH, Urteil vom 21.08.2019, VIII ZR 263/17)

Ein zur Minderung berechtigender Mangel liegt bei einem Altbau nur vor, wenn ein gewisser Mindeststandard unterschritten wird, z. B. wenn durch die Fenster laufend Feuchtigkeit eindringt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft vorliegt. Bestimmte, für Altbauwohnungen typische Unzulänglichkeiten, muss der Mieter hinnehmen. Zu berücksichtigen sind die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Normen und Bauvorschriften.

(AG Berlin, Urteil vom 22.07.2021, 14 C 75/20)

Es entspricht nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit, eine Gebäudereinigungsfirma zu beauftragen, wenn die Mieter die Reinigung der gemeinschaftlichen Hausbereiche in eigener Organisation und ohne Beanstandung durchführen. Eine Umlage als Betriebs-kosten ist dann nicht möglich.

(AG Neubrandenburg, Urteil vom 17.09.2021, 103 C 432/21)

Bei einem schriftlichen Wohnraummietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen, so dass diese auch separat kündbar sind.

(BGH, Urteil vom 14.12.2021, VIII ZR 94/20)

Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die den Vermieter berechtigt, jederzeit von einer Pauschale für die Betriebskosten auf Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung umzustellen, ist unwirksam.

(AG Berlin-Spandau, Urteil vom 13.12.2021, 6 C 296/21)

Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch – unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558 a BGB genügte und materiell berechtigt war – eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande.

(BGH, Urteil vom 11.12.2019, VIII ZR 234/18)

Eine Notdienstpauschale des Hausmeisters zählt nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern zu den Verwaltungskosten. Diese muss der Vermieter der Wohnung tragen.

(BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19)

Eine vollständige Gefahrlosigkeit der Mietsache kann vom Vermieter nicht verlangt werden. Dieser muss nur die Gefahren ausräumen, vor denen ein sorgfältiger Benutzer sich nicht selbst schützen kann, weil die Gefahrenlage entweder völlig überraschend eintritt oder nicht ohne weiteres erkennbar ist (hier für die seit längerem aufgesprungenen und hochgedrückten Pflastersteine).

(LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 22.01.2020, 7 S 693/19)

Ein Gewerbemieter, der nach dem Mietvertrag „sämtliche Betriebskosten“ trägt, schuldet auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung einzelner (nicht aller) Kostenarten aus dem Katalog anschließt. Die jahrelange Nichtabrechnung einzelner, nicht ausdrücklich genannter Betriebskosten führt nur bei Hinzutreten besonderer Umstände zu einer anderen rechtlichen Wertung.

(BGH, Urteil vom 08.04.2020, XII ZR 120/18)

Verliert ein Mieter die ihm überlassenen Wohnungsschlüssel, ist er nur dann zur Erstattung der Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage des Mehrfamilienhauses verpflichtet, wenn im Einzelfall aus objektiver Sicht eine konkrete Missbrauchsgefahr besteht. Der Vermieter ist gehalten, den Mieter darauf hinzuweisen, dass im Fall des Schlüsselverlustes ein ungewöhnlich hoher Schaden entstehen kann, weil etwa die Schließanlage nicht erweiterbar ist.

(LG München, Urteil vom 18.06.2020, 31 S 12365/19)

Nach Abschluss des Mietvertrages eingetretene erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf dem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anders lautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Wohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss.

(BGH, Urteil vom 29.04.2020, VIII ZR 31/18).

Wird der Stromverbrauch einer in einem Mehrparteienhaus gelegenen und vermieteten Wohnung über einen Zähler erfasst, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist, kommt der durch Entnahme von Strom aus dem Stromnetz geschlossene Versorgungsvertrag regelmäßig zwischen dem Versorger und dem Mieter zustande.

(BGH, Urteil vom 27.11.2019, VIII ZR 165/18)

Wohnungseigentumsrecht

Wird eine gebotene Sanierung des Gemeinschaftseigentums nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführt, haftet nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft für Folgeschäden am Sondereigentum. Wird die Beschlussfassung verzögert, haften nur die übrigen Eigentümer dem Geschädigten, nicht aber die Gemeinschaft. Werden gefasste Beschlüsse nicht oder nur unvollständig durchgeführt, kommt allein eine Haftung des Verwalters in Betracht. 

(BGH, Urteil vom 16.11.2018, V ZR 171/17)

Wohnungseigentümer können vom Verwalter die Herausgabe der Namen und ladungsfähigen Anschriften aller Miteigentümer, nicht aber die Herausgabe von deren E-Mail-Adressen verlangen.

(LG Düsseldorf, Urteil vom 04.10.2018, 25 S 22/18)

Eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die den Abrechnungszeitraum betreffenden Hausgeldrückstände ist nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG. Das Fehlen einer solchen Übersicht berechtigt nicht zur Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung. 

(BGH, Urteil vom 27.10.2017, V ZR 189/16)

Die Wahrnehmung von Eigentümerrechten kann eine Entziehung des Wohnungseigentums nur ausnahmsweise und nur dann rechtfertigen, wenn sie ausschließlich wohnungseigentumsfremden oder wohnungseigentumsfeindlichen Zielen dient. Ein querulatorisches Verhalten allein reicht hierfür nicht aus.

(BGH, Urteil vom 05.04.2019, V ZR 339/17)

Wird eine beschlossene Jahresabrechnung angefochten, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, innerhalb von zwei Monaten eine korrigierte Abrechnung zu erstellen. Diese muss er dann auf einer Eigentümerversammlung erneut zur Beschluss-fassung vorlegen.

(LG Dortmund, Urteil vom 06.07.2018, 1 T 51/18)

Wohnungseigentümer können per Mehrheitsbeschluss entscheiden, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll. Eine abstrakt-generelle Regelung des Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedarf allerdings einer Vereinbarung. Auch ein Fortgeltungsbeschluss entbindet den Verwalter nicht von seiner Pflicht, für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen.

(BGH, Urteil vom 14.12.2018, V ZR 2/18)

Ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten austauscht, kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft später keine nachträgliche Kostenerstattung verlangen. Dies gilt auch dann, wenn alle Eigentümer bis dahin aufgrund der falsch verstandenen Teilungserklärung irrigerweise davon ausgegangen sind, dass jeder von ihnen seine Fenster selbst bezahlen muss. 

(BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 254/17)

Ist nach der Teilungserklärung zur Veräußerung des Wohnungseigentums die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten erforderlich, wird die einmal erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung (notarieller Kaufvertrag) wirksam geworden ist.

(BGH, Beschluss vom 06.12.2018, V ZB 134/17)

Stehen mehrere Bewerber als Wohnungseigentumsverwalter zur Wahl, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht jeder Wohnungseigentümer nur eine einzige Ja-Stimme abgeben kann und ein Bewerber schon dabei die absolute Mehrheit erreicht hat. Die relative Mehrheit reicht hingegen nicht aus, wenn mehr als zwei Kandidaten zur Wahl stehen. 

(BGH, Urteil vom 18.01.2019, V ZR 324/17)

Wohnungseigentümer können bei Bestehen einer landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits selbst Rauchwarnmelder angebracht haben. Das Interesse der Gemeinschaft an der Gebäudesicherheit steht hier über dem Finanzinteresse des Einzelnen.

(BGH, Urteil vom 07.12.2018/V ZR 273/17)

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des darauffolgenden Wirtschaftsjahres aus, schuldet er die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob die Abrechnung im Zeitpunkt seines Ausscheidens bereits fällig war. 

(BGH, Urteil vom 16.02.2018, V ZR 89/17)

Ist eine Sondernutzungsfläche im Garten im Rahmen der Teilungserklärung als „Ziergarten“ bezeichnet, dürfen dort trotzdem Kinder spielen. Auch das Aufstellen eines Trampolins ist grundsätzlich erlaubt.

(AG München, Urteil vom 02.01.2018, 485 C 12677/17 WEG)

Der Fiskus (die öffentliche Hand), der zum gesetzlichen Alleinerben eines Wohnungseigentümers berufen ist, muss für die nach dem Erbfall fällig werdenden oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründeten Wohngeldschulden in aller Regel nur mit dem Nachlass haften. 

(BGH, Urteil vom 14.12.2018, V ZR 309/17)

Der Verwalter muss zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen; dabei hat er die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche und auf eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen. Diese Pflicht trifft auch den mit dem Bauträger identischen oder von ihm eingesetzten Verwalter; auch er muss auf Gewährleistungsansprüche „gegen sich selbst“ und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen. Kommt der Verwalter diesen Pflichten nicht nach, macht er sich schadensersatzpflichtig.

(BGH, Urteil vom 19.07.2019, V ZR 75/18)

Die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung auf der Terrasse einer Miteigentümerin, mit welcher der andere Eigentümer seit Jahren im Streit liegt, ist auch dann unzumutbar, wenn die Terrasse in einem Gemeinschaftseigentum liegt, aber faktisch alleine von der Miteigentümerin genutzt wird. 

(LG Frankfurt a.M. Urteil vom 02.02.2023, 2-13 S 80/22)

Ein Beschluss, der den Verwalter ermächtigt, auch Verträge mit unbeschränkter Summe und undefiniertem Gegenstand mit Dienstleistern aller Art für die Gemeinschaft abzuschließen, ist rechtswidrig und auf rechtzeitige Anfechtung hin für ungültig zu erklären. Der Verwalter würde damit praktisch zum Herrn der Gemeinschaft und die Eigentümer zu seinen Knechten gemacht. 

(AG Charlottenburg, Urteil vom 12.05.2023, 73 C 62/22)

Ist ein Beschluss wegen eines materiellen Beschlussmangels rechtskräftig vom Gericht für ungültig erklärt worden, besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass ein anschließend gefasster und im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss ebenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Etwas anderes kommt regelmäßig nur dann in Betracht, wenn der in dem Vorprozess benannte Beschlussmangel behoben worden ist oder wenn sich die darauf bezogenen tatsächlichen oder rechtlichen Umstände geändert haben. 

(BGH, Urteil vom 10.02.2023, V ZR 246/21)

Vereinbaren die Parteien eines notariellen Wohnungskaufvertrages, der Anteil an der „nach Angaben“ in näher genannter Höhe bestehenden Instandhaltungsrücklage sei „im Kaufpreis enthalten“, liegt darin keine Beschaffenheitsvereinbarung, für die der Verkäufer rechtlich einstehen muss.

(OLG Koblenz, Urteil vom 17.05.2023, 15 U 1098/22)

Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, auf einer in seinem Sondernutzungsrecht stehenden Gartenfläche ein sieben Meter hohes Holzkreuz mit Betonsockel und Beleuchtung aufzustellen.

(LG Düsseldorf, Urteil vom 22.06.2022, 25 S 56/21)

Nach dem seit dem 01. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht trifft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer nicht mehr den Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; internes Organ für die Ausführung ist der Verwalter, der die Entscheidungen umsetzt und dabei durch den Verwaltungsbeirat unterstützt wird. Vollzieht der Verwalter einen gefassten Beschluss nicht oder fehlerhaft, muss ein Wohnungseigentümer deshalb die Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch nehmen. Ihr wird ein pflichtwidriges Verhalten des Verwalters zugerechnet.

(BGH, Urteil vom 16.12.2022, V ZR 263/21)

Tritt in einer Wohnungseigentumsanlage aufgrund einer defekten Wasserleitung ein Schaden ein, ist ein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt, durch den der Versicherer einen bestimmten Teil des ansonsten versicherten Interesses nicht zu ersetzen hat, wie die Versicherungsprämie nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Schlüssel zu verteilen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Leitungswasserschaden am Gemeinschaftseigentum oder – ausschließlich oder teilweise – am Sondereigentum entstanden ist. 

(BGH, Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21)

Ein Beschluss zum Verzicht auf die Berichtigung diverser Jahresabrechnungen und die Freistellung der Verwaltung von diesbezüglichen Schadensersatzansprüchen entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies gilt zumindest dann, wenn nicht ersichtlich ist, aus welchem Grund eine Korrektur dieser Jahresabrechnungen nicht möglich oder unwirtschaftlich sein soll. 

(AG Wuppertal, Urteil vom 29.09.2021, 95b C 20/21)

Die bloß abstrakte Gefahr eines Zugriffsversuchs durch Kriminelle genügt nicht, um der Mieterin einer Teileigentumseinheit (hier: eine Bank) die ihr genehmigte Nutzung eines Geldautomaten zu untersagen. 

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.03.2022, I-9 U 25/21)

Ein Anspruch auf einen Verwalter besteht auch in einer verwalterlosen Zwei-Personen-WEG und kann auch im Wege einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden. Für eine Verwalterbestellung durch das Gericht muss der Antragsteller dem Gericht aber übernahmebereite Verwalter nennen.

(LG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.05.2022, 2-13 T 26/22)

Auch nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht besteht ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters nur dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint. Ob ein Abberufungsanspruch gegeben ist, hat der Tatrichter in umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und aller gegen den Verwalter erhobenen Vorwürfe zu prüfen. 

(BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21)

Dem WEG-Verwalter, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen. Liegt die Eigenmächtigkeit darin, dass der Verwalter sich über die Entscheidung der Wohnungseigentümer hinweggesetzt hat, eine bestimmte Firma zu beauftragen, kann dies eine Verringerung des Ersatzanspruchs rechtfertigen.

(BGH, Urteil vom 10.12.2021, V ZR 32/21)

Der vermietende Eigentümer haftet nicht als Zustandsstörer, wenn ein Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil oder Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist.

(BGH, Urteil vom 18.12.2020, V ZR 193/19)

Ein Auskunftsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht nur dann, wenn das Informationsinteresse nicht bereits durch die Belegeinsicht befriedigt wird. 

(LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.07.2021, 2-13 S 120/20)

Die Änderung eines Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss setzt nicht voraus, dass der geltende Kostenverteilungsschlüssel einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt oder dass aufgrund sonstiger Umstände eine Neuregelung erforderlich ist. Die neue Kostenverteilung darf aber nicht willkürlich sein.

(BGH, Urteil vom 02.10.2020, V ZR 282/19)

Die Nichtvorlage des Mietvertrages ist kein wichtiger Grund, eine nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung zur Vermietung einer Eigentumswohnung zu verweigern.

(BGH, Urteil vom 25.09.2020, V ZR 300/18)

Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote innerhalb der Einladungsfrist zukommen zu lassen. Eine Bekanntgabe erst in der Eigentümerversammlung genügt nicht.

(BGH, Urteil vom 24.01.2020, V ZR 110/19)

Auch in einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft, in der ein Verwalter nicht bestellt ist und in der wegen des Kopfstimmrechts keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind, kann der Eigentümer, der Verbindlichkeiten des Verbandes getilgt hat, von dem anderen Eigentümer nicht unmittelbar die anteilige Erstattung seiner Aufwendungen verlangen. Er muss sich an die Eigentümergemeinschaft halten. Reicht deren Vermögen nicht aus, muss er (nötigenfalls gerichtlich) einen Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage erwirken.

(BGH, Urteil vom 25.09.2020, V ZR 288/19)

Wird in der Wohnung ein vorhandener Teppichbodenbelag durch einen anderen Bodenbelag, z. B. Fliesen, ersetzt, richtet sich der im Verhältnis der Eigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz nach der DIN 4109. Solange der Wohnungs-eigentümer mit zumutbaren Maßnahmen die Mindestanforderungen an den Trittschallschutz einhalten kann, ist er hierzu im Verhältnis der anderen Eigentümer in § 14 Nr. 1 WEG auch verpflichtet.

(BGH, Urteil vom 26.06.2020, V ZR 173/19)

Ein Dönergrill darf in einem als „Laden“ bezeichneten Teileigentum nicht betrieben werden, da er typischerweise mehr stört als ein Ladengeschäft. Es liegt eine zweckbestimmungswidrige Nutzung vor, so dass die Eigentümergemeinschaft vom Imbissbetreiber Unterlassung verlangen kann.

(BGH, Urteil vom 25.10.2019, V ZR 271/18; AG München, Urteil vom 31.10.2020, 483 C 8260/19)

Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sind nichtig, wenn den Wohnungseigen-tümern durch die Form der Ladung eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehrt wird, da diese im Büro des Verwalters stattfinden soll und dieses „für den Publikumsverkehr geschlossen“ ist.

(AG Lemgo, Urteil vom 24.08.2020, 16 C 10/20)

Für eine schlüssige Jahresgesamtabrechnung reichen die Angabe von Anfangs- und Endbestand der Gemeinschaftskonten sowie der nach Kostenarten aufgegliederten Einnahmen und Ausgaben aus; entspricht der Anfangsbestand der Gemeinschafts-konten zzgl. Einnahmen abzgl. Ausgaben dem Endstand der Gemeinschaftskonten, ist die Abrechnung im Grundsatz plausibel. Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung bezieht sich auf die Entwicklung der buchhalterischen Konten im Abrechnungsjahr (Soll- und Ist-Bestand).

(BGH, Urteil vom 25.09.2020, V ZR 80/19)

Gesetzlich sind die einzelnen Wohnungseigentümer lediglich verpflichtet, die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Anderweitige Arbeits- und Leistungspflichten können nicht per Beschluss begründet werden. Ein Beschluss, der Eigentümern den Anstrich ihrer Fenster oder aber alternativ die Eigen-Beauftragung eines Handwerkers mit dem Anstrich auferlegt, ist aufgrund fehlender Beschluss-kompetenz nichtig.

(LG Dortmund, Urteil vom 24.04.2018, 1 S 109/17)

Das Recht eines einzelnen Wohnungseigentümers, Störungen abzuwehren, die sowohl den räumlichen Bereich seines Sondereigentums als auch das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen, beschränkt sich auf Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche. Schadensersatz statt der Beseitigung kann er nur fordern, wenn er eine unzumutbare Einwirkung auf sein Sondereigentum aus rechtlichen Gründen dulden müsste. 

(BGH, Urteil vom 11.06.2021, V ZR 41/19)

Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft darf über den Abschluss eines Versorgungsvertrages in der Regel aus eigener Befugnis entscheiden, ohne zuvor einen Eigentümerbeschluss einholen zu müssen. 

(LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.02.2021, 2-13 S 146/19)

Wandelt ein von einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellter Verwalter sein Einzelunternehmen in eine GmbH um, gehen Verwalterbestellung und Verwaltervertrag in der Regel auf die GmbH über. Die Eigentümer können den Verwalter aber jederzeit gem. § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG auch ohne wichtigen Grund abberufen.

(BGH, Urteil vom 02.07.2021, V ZR 201/20)

Das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann nur durch die Gemeinschaftsordnung, nicht jedoch durch einen Beschluss der Eigentümer eingeschränkt werden. Insoweit fehlt es an der Beschlusskompetenz. 

(AG Essen, Urteil vom 09.12.2021, 196 C 73/21)

Einzelne Wohnungseigentümer sind nicht zur Einberufung von Eigentümerversammlungen befugt. Bei Verstößen können sie im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes zum Widerruf der Einberufung verpflichtet werden. 

(AG Tettnang, Urteil vom 09.02.2021, 8 C 95/21)

In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäude auch dann weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden, wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude dient. Die Eigentümer der Tiefgarage haben in einem solchen Fall die Sanierungsmaßnahmen auch im Hinblick auf die tragenden Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden, allein zu tragen. Eine individuelle Opfergrenze ist, jedenfalls bei dringend erforderlichen Sanierungsarbeiten, nicht anzuerkennen.

(BGH, Urteil vom 12.11.2021, V ZR 204/20)

Der Mangel der Einberufung der Eigentümerversammlung durch einen Nichtberechtigten wird geheilt, wenn sämtliche Wohnungseigentümer an der Versammlung und der Abstimmung teilnehmen; dabei kommt es nicht darauf an, ob den Wohnungseigentümern die fehlende Einberufungsberechtigung bekannt war.

(BGH, Urteil vom 11.03.2022, V ZR 77/21)

Der einzelne Wohnungseigentümer kann seit der Änderung des Wohnungseigentum-gesetzes nicht mehr von einem anderen Wohnungseigentümer oder dessen Mieter die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums verlangen. Entsprechende Unterlassungsansprüche können nunmehr allein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.

(BGH, Urteil vom 28.01.2022, V ZR 86/21)

Auf Dauer kann die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums aufgrund von baulichen oder bei ordnungsrechtlichen Mängeln (hier: Brandschutzmängel) jedenfalls dann nicht durch Mehrheitsbeschluss verboten werden, wenn dadurch die Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigt oder sogar ausgeschlossen wird. Die Wohnungseigentümer können sich ihrer Verpflichtung zur Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen nicht durch ein mehrheitlich verhängtes Nutzungsverbot entziehen.

(BGH, Urteil vom 15.10.2021, V ZR 225/20)

Klagt eine verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft Hausgeldansprüche gegen einen der Miteigentümer ein, so wird sie hierbei nur von den Eigentümern vertreten, die der Gemeinschaft nicht als Beklagte, also als Hausgeldschuldner, im Prozess gegenüberstehen.

(LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.07.2021, 2-13 S 58/21)

Überlässt ein Wohnungseigentümer seine Wohnung einem Dritten, ist er verpflichtet, alles in seiner Macht Stehende zu unternehmen, um das berechtigte Unterlassungs-begehren eines anderen Eigentümers, z. B. wegen Hausfriedensstörungen, umzusetzen.

(AG Hamburg, Urteil vom 17.08.2021, 9 C42/21)

Das Abstellen von elektrisch betriebenen Fahrzeugen in der Tiefgarage einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf nicht „bis auf Weiteres“ durch einen Eigentümerbeschluss untersagt werden, da hierdurch der individuelle Rechtsanspruch des § 20 Abs. Nr. 2 WEG zunichte gemacht würde.

(AG Wiesbaden, Urteil vom 04.02.2022, 92 C 2541/21)

Eine Einrichtung zur Kinderbetreuung in einer als Laden gewidmeten Teileigentums-einheit ist eine zulässige Nutzung. Die Privilegierung von Kinderlärm aus dem Immissionsschutzrecht strahlt auf das Wohnungseigentumsrecht aus. Eine Wohneinheit darf hingegen im Regelfall nicht als Kindertageseinrichtung genutzt werden, weil dies mit erhöhtem Publikumsverkehr einhergeht. Anders kann es wiederum liegen, wenn eine Wohnung zur Kinderbetreuung durch eine Tagesmutter genutzt wird.

(BGH, Urteil vom 13.12.2019, V ZR 203/18)

Gilt das Kopfstimmrecht (§ 25 Abs. 2 WEG) hat ein Eigentümer, der allein Eigentümer einer Einheit ist und an einer weiteren Einheit als Miteigentümer beteiligt ist, für die ihm allein gehörende Einheit eine Stimme. Zudem besteht eine weitere Stimme für die Miteigentümergemeinschaft.

(LG Frankfurt a.M., Urteil vom 13.02.2020, 2-13 S 133/19)

Einzelne Wohnungseigentümer können aus ihrem Miteigentum grundsätzlich nicht das Recht ableiten, von anderen Wohnungseigentümern oder von Dritten rechtswidrig herbeigeführte bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums auf eigene Kosten zu beseitigen. Hingegen können die Wohnungseigentümer beschließen, eine solche rechtswidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu beseitigen. Im Falle einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft kann der dafür erforderliche Beschluss vom Gericht ersetzt werden.

(BGH, Urteil vom 05.07.2019, V ZR 149/18)

Hat ein Wohnungseigentümer eigenmächtig eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vorgenommen, haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, dies mit der Maßgabe zu genehmigen, dass der die Veränderung vornehmende Wohnungseigentümer die Folgekosten der Maßnahme trägt.

(BGH, Urteil vom 15.05.2020, V ZR 64/19)

Wohnungseigentümer können bei Bestehen einer landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits selbst Rauchwarnmelder angebracht haben. Das Interesse der Gemeinschaft an der Gebäudesicherheit steht hier über dem Finanzinteresse des Einzelnen.

(BGH, Urteil vom 07.12.2018/V ZR 273/17)

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des darauffolgenden Wirtschaftsjahres aus, schuldet er die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob die Abrechnung im Zeitpunkt seines Ausscheidens bereits fällig war. 

(BGH, Urteil vom 16.02.2018, V ZR 89/17)

Ist eine Sondernutzungsfläche im Garten im Rahmen der Teilungserklärung als „Ziergarten“ bezeichnet, dürfen dort trotzdem Kinder spielen. Auch das Aufstellen eines Trampolins ist grundsätzlich erlaubt.

(AG München, Urteil vom 02.01.2018, 485 C 12677/17 WEG)

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser auch nach Beendigung des Mietverhältnisses des Vermieters durch Wiederherstellung oder durch Geldzahlung zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf.

(BGH, Urteil vom 27.06.2019, XII ZR 79/17)

Die Ausübung einer Option zur Verlängerung eines gewerblichen Mietvertrages ist nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB. 

(BGH, Urteil vom 21.11.2018, XII ZR 78/17)

Kommt ein Wohnungsmieter aufgrund einer schweren psychischen Erkrankung mit den Mietzahlungen in Rückstand, so kann er mangels Verschuldens nicht ordentlich gekündigt werden.

(LG Kassel, Urteil vom 26.01.2017, 1 S 170/15)

Der Vermieter hat eine Markise, die bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden war und die er zur Durchführung von Bauarbeiten entfernt hat, anschließend wieder anzubringen.

(AG Nürnberg, Urteil vom 25.08.2017, 29 C 4898/15)

Starke Vermüllung einer Mietwohnung kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die betroffene Wohnung so verwahrlost ist, dass bereits Substanzschäden, wie z.B. Schimmelschäden und Wasserflecken an der Decke der darunterliegenden Wohnung, eingetreten sind. 

(AG München, Urteil vom 18.07.2018, 416 C 5897/18)

Immobilenrecht

Das Abflammen von Unkraut mit einem Gartenbrenner bei windigem Wetter ist grob fahrlässig. Der Gebäudeversuihcerer ist in einem solchen Fall berechtigt, die Leistung im Schadensfall zu kürzen. Die Kürzung kann bis zu 40 % betragen.

OLG Celle, Urteil vom 09.11.2018, (8 U 203/17)

Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung des erforderlichen Zugangs dulden (Notwegerecht). Dient das Grundstück zu Wohnzwecken, muss dabei eine Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen und nicht nur mit dem Helikopter möglich sein.

(OLG Hamm, Urteil vom 22.03.2018, 5 U 60/17)

Nachbarn müssen Reflexe von glasierten Dachziegeln des Nebenhauses ertragen, wenn sie nur eine unwesentliche Beeinträchtigung darstellen und die Nutzung von Haus und Garten nur unwesentlich einschränken. Hierfür gibt es in NRW keine festen Grenzwerte, was die Leuchtdichte angeht. Es kommt auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an.

(OLG Hamm, Urteil vom 09.07.2019, 24 U 27/18)

Verursacht eine Baustelle durch Erschütterungen massive Schäden am Hausgrundstück des Nachbarn, so haftet der Eigentümer des Grundstücks, auf dem gebaut wird, verschuldensunabhängig gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB für die Schäden, auch wenn die Erschütterungen die Richtwerte der DIN nicht überschreiten. Dies gilt auch für die Verschlimmerung von Vorschäden. Diese sind lediglich bei der Berechnung der Schadenshöhe zu berücksichtigen.

(OLG München, Urteil vom 11.09.2019, 7 U 4531/18)

Der Anspruch des Grundstückseigentümers auf Zurückschneiden der vom Nachbargrundstück über die Grenze ragenden Äste aus § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt der regelmäßigen, dreijährigen Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 BGB. Ist diese abgelaufen, verbleibt dem beeinträchtigten Nachbarn nur das Selbstschneiderecht gemäß § 910 BGB unter den dort geregelten Voraussetzungen.

(BGH, Urteil vom 22.02.2019, V ZR 136/18)

Führt die im Zuge von Sanierungsarbeiten erhöhte Gradiente einer Straße dazu, dass der Abfluss von Niederschlagswasser von einem höher gelegenen Grundstück behindert wird, kann dies zu Abwehr- und Unterlassungsansprüchen führen. Es genügt aber nicht, wenn die Gefahr der Überflutung des betroffenen Grundstücks nur in extremen Ausnahmefällen, z.B. bei Katastrophenregen, zu erwarten ist.

(BGH, Urteil vom 09.05.2019, III ZR 388/17)

Ein erheblicher Schädlingsbefall in den Balken des Gebäudes kann den Käufer eines Hauses auch dann zum Rücktritt berechtigen, wenn im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Ein Verdacht des Käufers, dass die Balken bereits seit vielen Jahren von Schädlingen befallen sind, entbindet den Verkäufer nicht davon, den Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen eines Mangels mitzuteilen. 

(OLG Braunschweig, Urteil vom 13.09.2018, 9 U 51/17

 

Allein das Vorhandensein von Leitungen, die Grundstücksgrenzen überschreiten und der Versorgung verschiedener Grundstücke dienen, begründet keine zwischen den Grundstückseigentümern bestehende Rechtsgemeinschaft. Eine aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis folgende selbstständige Verpflichtung, dass Nachbargrundstück (weiterhin) mit Wasser zu versorgen ist dann anzunehmen, wenn ein über die gesetzliche Regelung hinausgehender billiger Ausgleich der widerstreitenden Interessen zwingend geboten erscheint.

(BGH, Urteil vom 13.07.2018, V ZR 308/17)

Selbst wenn ein denkmalgeschütztes Gebäude so versteckt liegt, dass es von Passanten gar nicht gesehen werden kann, verliert es seinen besonderen Status nicht. Der Eigentümer muss sich weiterhin an alle mit dem Denkmalschutz verbundenen Auflagen halten.

(VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 30.03.2020, 1 S 29/19)

Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr ist unwirksam. Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wird und später als der Maklervertrag zustande kommt, steht dem nicht entgegen.

(BGH, Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22)

Haben die Parteien eines Immobilienkaufvertrages die Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen und stellt der Käufer nach einiger Zeit Schäden an der Wärmedämmung des Dachs fest, die auf einen Marderbefall schließen lassen, so haftet der Verkäufer nur bei nachweisbarer Kenntnis und arglistigem Verschweigen dieses Befalls. Die Beweislast trifft den Käufer.

(OLG Oldenburg, Urteil vom 07.03.2023, 12 U 130/22)

Der durch einen Hundespielplatz in einem Wohngebiet verursachte Lärm ist von Anwohnern hinzunehmen, wenn er sich im Rahmen der geltenden Immissionsrichtwerte hält.

(VG Berlin, Urteil vom 09.06.2023, VG 24 K 148.19)

Beschädigen herüberwachsende Baumwurzeln das Nachbargrundstück, kann der Geschädigte nur dann Geldersatz vom Baumeigentümer verlangen, wenn er die Schäden auch tatsächlich beseitigt hat. Ein Anspruch auf Kostenvorschuss steht ihm nicht zu.

(BGH, Urteil vom 23.03.2023, V ZR 67/22)

Das Errechnen der Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eines Darlehens gehört zu den vertraglichen Nebenpflichten einer Bank gegenüber Verbrauchern. Die Bank darf dafür kein gesondertes Entgelt verlangen. 

(OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2022, 17 U 132/21)

Hält sich ein Bauherr, der das Nachbargrundstück mit einem Baukran überschwenken möchte, nicht an die Vorgaben des Nachbarrechtsgesetzes zum Hammerschlags- und Leiterrecht, muss der Nachbar die Benutzung des Luftraums über seinem Grundstück nicht dulden, sondern kann die Maßnahme mit einer einstweiligen Verfügung stoppen. 

(OLG Stuttgart, Beschluss vom 31.08.2022, 4 U 74/22)

Wird eine Hausfassade aufgrund von Bauarbeiten an einer nahegelegenen Brücke und hierdurch verursachte erhebliche Staubentwicklung verschmutzt, kann der Hauseigentümer die Reinigungskosten von der öffentlichen Hand ersetzt verlangen.

(OLG Hamm, Urteil vom 04.02.2022, 11 U 96/21)

Die Erbschaftssteuerbefreiung für den Erwerb eines Familienheims durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner entfällt rückwirkend, wenn der Erwerber das Eigentum an dem Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb auf einen Dritten überträgt. Dies gilt auch dann, wenn er die Selbstnutzung zu Wohnzwecken aufgrund eines lebenslangen Nießbrauchs fortsetzt.

(BFH, Urteil vom 11.07.2019, II R 38/16)

Die Nutzung von Videokameras zur Überwachung von Hauseingängen und Grundstücken ist unzulässig, wenn die Nachbarn ernsthafte Gründe für die Furcht vor einer Überwachung anführen können. Dies gilt selbst dann, wenn der Betreiber der Kameras zusichert, sensible Bereiche zu verpixeln.

(AG Bad Iburg, Urteil vom 01.12.2021, 4 C 366/21)

Das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens gehört zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung. Daraus herrührende Geräuscheinwirkungen sind jedenfalls in gewissen Grenzen den Nachbarn zumutbar. Insoweit hat ein Berufsmusiker, der sein Instrument im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt. Dass sich Geräuscheinwirkungen durch die Nutzung von Nebenräumen wie einem Dachgeschoss- oder Kellerraum verhindern oder verringern lassen, rechtfertigt es nicht, dem Nachbarn das Musizieren in den Haupträumen seines Hauses gänzlich zu untersagen. Bei der Festlegung des zumutbaren Umfangs sind die üblichen Ruhestunden in der Mittags- und Nachmittagszeit einzuhalten. Im Übrigen entscheiden die Umstände des Einzelfalls. 

(BGH, Urteil vom 26.10.2018, V ZR 143/17)

Die Festsetzung von Grunderwerbssteuer für den Kauf des Hauses einer Familie zu eigenen Wohnzwecken verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Die Regelungen zur Höhe des Steuersatzes verstoßen weder für sich genommen noch im Zusammenspiel mit anderen Regelungen gegen grundgesetzliche Vorgaben.

(FG Münster, Urteil vom 20.08.2020, 8 K 470/19 E, GrE)

Die Anzeige der geplanten Arbeiten ist Voraussetzung für die Ausübung des nachbarschaftlichen Hammerschlags- und Leiterrechts. Äußert sich der Nachbar nach entsprechender Ankündigung nicht, darf der Berechtigte das Nachbargrundstück ohne weiteres für die Durchführung der Arbeiten betreten und nutzen. Verweigert der Nachbar hingegen das Betreten seines Grundstücks, darf der Berechtigte das Recht – außer im Falle des Notstands – nicht im Wege der Selbsthilfe eigenmächtig durchsetzen, sondern muss die Duldung gerichtlich durchsetzen.

(OLG München, Urteil vom 15.10.2020, 8 U 5531/20)

Schenken Eltern ihrem Kind und dessen Ehepartner eine Immobilie, die lediglich als Renditeobjekt genutzt wird und scheitert die Ehe später, können sich die Eltern nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen und eine Rückzahlung gegen das Schwiegerkind geltend machen. Etwas anderes kann nur bei der Übertragung einer Immobilie an Kind und Schwiegerkind als Familienheim gelten.

(OLG Oldenburg, Urteil vom 14.10.2020, 11 UF 100/20)

Wird die Übertragung eines Brandes durch Lagerung von Brennholz in einem bauordnungswidrig an der Grundstücksgrenze errichteten Holzunterstand ermöglicht, muss der verantwortliche Nachbar für die Folgeschäden (hier: Beschädigung von zwei Ferraris) gegenüber seinem Grundstücksnachbarn einstehen.

(OLG Hamm, Urteil vom 17.10.2019, 24 U 146/18)

Das lediglich allgemeine, von einem konkreten Sicherungsbedürfnis losgelöste Interesse des Eigentümers, sein mit einem Wegerecht belastetes Grundstück einzufrieden, kann für sich genommen einen Anspruch gegen den wegeberechtigten Nachbarn, ein auf dem Weg an der gemeinsamen Grundstücksgrenze angebrachtes Tor nach jeder Durchfahrt zu schließen, nicht begründen; vielmehr ist das Interesse des Wegeberechtigten an der ungehinderten Ausübung seines Wegerechts gegen das Einfriedigungsinteresse des Eigentümers im Einzelfall abzuwägen.

(BGH, Urteil vom 16.04.2021, V ZR 17/20)

Ein durch eine Verengung der Abwasserleitung verursachter Rückstauschaden, der durch eine – hier fehlende – Rückstausicherung hätte verhindert werden können, schließt einen Schadensersatzanspruch gegen den Träger des Kanalisationsnetzes und die von ihm mit den Bauarbeiten an den Leitungen beauftragten Dritten jedenfalls dann aus, wenn der Anlieger nach der einschlägigen kommunalen Satzung zum Einbau einer solchen Sicherung verpflichtet ist. Auf den Grund, weshalb es zu einem Rückstau im Leitungssystem gekommen ist, kommt es dann regelmäßig nicht an.

(BGH, Urteil vom 19.11.2020, III ZR 134/19)

Eine in der Nähe einer erworbenen Eigentumswohnung auf Anweisung der Stadt errichtete Wertstoffsammelstelle (Altglas- und Altpapiercontaineranlage) begründet keinen Sachmangel der Kaufsache, weil die damit einhergehende Beeinträchtigung als sozialadäquat hinzunehmen ist. Auch in Wohnvierteln mit gehobenen Immobilien-preisen muss die Abfallentsorgung gleichermaßen sichergestellt sein.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.01.2020, I 21 U 46/19)

Die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, rechtfertigt keine Abweichung von dem Grundsatz, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtige Umstände trifft. Im Falle einer behaupteten Täuschung durch Verschweigen muss der Käufer die vom Verkäufer in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise dargelegte Aufklärungshandlung beweisbar widerlegen.

(BGH, Urteil vom 06.03.2020, V ZR 2/19)

Eine an der Hauswand installierte Videokamera kann dazu führen, dass das Persönlich-keitsrecht der Nachbarn verletzt wird. Dabei genügt bereits die Möglichkeit, dass die Kamera auch Bereiche des Nachbargrundstücks erfasst. Denn allein dadurch, dass das Gerät vorhanden ist, kann ein Überwachungsdruck und damit eine Beeinträchtigung der Nachbarn entstehen.

(LG Frankenthal, Urteil vom 16.12.2020, 2 S 195/19)

Drainagerohre im Außenbereich eines Gebäudes, die ausschließlich Niederschlags- und Sickerwasser sammeln und ableiten, dienen nicht der Wasserversorgung. Tritt aus einer solchen Drainage bestimmungswidrig Wasser aus, stellt dies keinen Leitungswasserschaden in der Wohngebäudeversicherung dar. Soweit auch die Position „Bruchschäden an Rohren“ mitversichert ist, trägt die Versicherung nur die Kosten der Reparatur bzw. des Austauschs des gebrochenen Rohres, nicht jedoch die durch das Wasser verursachten Folgeschäden.

(OLG Nürnberg, Urteil vom 03.02.2021, 8 U 3471/20)

Für die Annahme von Arglist genügt es nicht, dass sich dem Verkäufer der Immobilie das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen. Ein Grundstück ist nicht allein deshalb mangelhaft, weil bei der Errichtung eines auf ihm stehenden Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen wurde.

(BGH, Urteil vom 28.05.2021, V ZR 24/20)

Kommt es im Rahmen eines jahrelangen Nachbarschaftskrieges zu wechselseitigen körperlichen Auseinandersetzungen, die nicht nur der Verteidigung dienen, können gegen beide Seiten zeitlich befristete Gewaltschutzanordnungen (Näherungs- und Kontaktverbot) vom Gericht erlassen werden. Die Verfahrenskosten haben beide Nachbarn zu gleichen Teilen zu tragen.

(OLG Zweibrücken, Beschluss vom 20.04.2021, 6 UF 16/21)

Wenn gesundheitlich eingeschränkte Senioren ein Hausnotrufsystem nutzen, dann können sie die Kosten hierfür als haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend machen.

(FG Baden-Württemberg, Urteil vom 11.06.2021, 5 K 2380/19)

Wenn es aus dem Grundbucheintrag nicht hervorgeht, erlaubt ein dort eingetragenes Geh-, Fahr- und Leitungsrecht nicht auch das Verweilen zur Erholung und Entspannung auf dem Wegegrundstück.

(BGH, Urteil vom 17.12.2021, V ZR 44/21)

Der Energieversorgungsvertrag für Strom oder Gas kommt in der Regel mit demjenigen Zustande, der die tatsächliche Verfügungsgewalt am Übergabepunkt ausübt. Dies ist regelmäßig der Mieter oder Pächter, der das Objekt tatsächlich aufgrund seines Vertrages nutzt. Dies gilt unabhängig davon, ob der Energieversorger die Identität des Mieters oder Pächters bekannt ist.

(LG Amberg, Urteil vom 06.09.2021, 22 O 828/20)

Der Vermieter kann nach dem Tod des alleinlebenden Mieters die Einrichtung einer Nachlasspflegschaft beim zuständigen Amtsgericht beantragen und verlangen, wenn die Erben unbekannt sind oder wenn ungewiss ist, ob sie die Erbschaft angenommen haben und er noch Forderungen, z. B. auf Räumung der Wohnung oder auf Entrichtung der Miete, gegen den Nachlass hat. Der Einrichtung einer Nachlasspflegschaft steht nicht entgegen, dass kein sicherungsbedürftiger Nachlass existiert oder der Nachlass aller Voraussicht nach dürftig ist.

(OLG Brandenburg, Urteil vom 13.04.2021, 3 W 35/21)

Wer ein Wohnhaus verkauft, muss auf versteckte Mängel hinweisen. Dies gilt auch dann, wenn im Kaufvertrag die Mängelhaftung ausgeschlossen ist. Der Käufer muss im Streitfall aber beweisen, dass dem Verkäufer die Mängel tatsächlich bekannt waren. Es reicht nicht, dass sie sich ihm nur hätten aufdrängen müssen.

(LG Frankenthal, Urteil vom 24.11.2021, 6 O 129/21)

Bei der Planung und Ausführung hat der zuständige Straßenbaulastträger zum Schutz der Anlieger dafür Sorge zu tragen, dass weiterhin eine ordnungsgemäße Entwässerung sichergestellt ist. Der Ablauf des wild abfließenden Wassers darf nicht künstlich so geändert werden, dass tiefer liegende Grundstücke beeinträchtigt werden. 

(BGH, Urteil vom 31.10.2019, III ZR 64/18)

Im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht nicht aufgrund Gewohnheitsrechts durch eine tatsächliche (selbst jahrzehntelange) Übung entstehen. Außerhalb des Grundbuchs kann ein Wegerecht nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung (Vertrag) oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB bestehen.

(BGH, Urteil vom 24.01.2020, V ZR 155/18)

Der Verkäufer eines bebauten Grundstücks muss den Käufer grundsätzlich nicht ungefragt darüber unterrichten, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Gebäudeversicherung besteht. Ebenso wenig muss er ihn über eine nach Vertragsschluss erfolgte Beendigung des Versicherungsvertrages informieren. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Verkäufer vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages das Bestehen einer Gebäudeversicherung mitgeteilt hat.

(BGH, Urteil vom 20.03.2020, V ZR 61/19)

Das Gericht kann auch ohne, dass sich eine Vertragspartei darauf beruft, feststellen, dass eine zur Nichtigkeit des Werkvertrages führende Schwarzgeldabrede getroffen worden ist. Die Überzeugung von einer solchen (stillschweigend) zustande gekommenen Schwarzgeldvereinbarung kann sich aus der Auswertung schriftlicher Kommunikation der Parteien (hier: per WhatsApp) ergeben und führt zum Wegfall aller beiderseitigen Ansprüche.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.01.2020, I-21 U 34/19)

Allein das Vorhandensein von Leitungen, die Grundstücksgrenzen überschreiten und der Versorgung verschiedener Grundstücke dienen, begründet keine zwischen den Grundstückseigentümern bestehende Rechtsgemeinschaft. Eine aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis folgende selbstständige Verpflichtung, dass Nachbargrundstück (weiterhin) mit Wasser zu versorgen und dann anzunehmen, wenn ein über die gesetzliche Regelung hinausgehender billiger Ausgleich der widerstreitenden Interessen zwingend geboten erscheint.

(BGH, Urteil vom 13.07.2018, V ZR 308/17)

Ein erheblicher Schädlingsbefall in den Balken des Gebäudes kann den Käufer eines Hauses auch dann zum Rücktritt berechtigen, wenn im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Ein Verdacht des Käufers, dass die Balken bereits seit vielen Jahren von Schädlingen befallen sind, entbindet den Verkäufer nicht davon, den Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen eines Mangels mitzuteilen.